Как уменьшить переплату по ипотеке

Как уменьшить переплату по ипотеке

Ипотечный кредит является долгосрочным, что за счет «растягивания» срока делает ежемесячные платежи более или менее посильными для многих семей. Однако по этой же причине итоговая переплата становится просто огромнейшей. Таким образом возникает закономерный вопрос, как уменьшить переплату по ипотеке?

Текущая ставка по ипотеке

Сегодня сэкономить на ипотеке можно априори, так как ставка в среднем составляет 9-9.5% (против 12% весной 2017 года). В прошлом году и в начале этого года регулятор снижал ключевую ставку рефинансирования, ибо прогнозируемая инфляция это позволяла. Соответственно, и коммерческие банки смогли снижать ставки по кредитам.

Все из-за того, что коммерческим организациям кредиты стали доступнее после снижения ставки ЦБ. Они, в том числе и преследуя цель привлечь максимальное число заемщиков, смогли постепенно снижать проценты по ипотеке. Так, например, Сбербанк и ВТБ осенью прошлого года отреагировали почти моментально, снизив у себя проценты по кредитам, что привлекло огромный поток клиентов.

От процентной ставки зависит многое. Допустим, один заемщик в прошлом году взял в кредит 3 000 000 р. на 20 лет под 12%. Он при аннуитетной схеме и без досрочного погашения за 20 лет в качестве процентов переплатит почти 5 млн руб.

Другой заемщик оформляет ипотечный кредит сегодня под 9.5%. Та же сумма, тот же срок и те же условия. Он переплатит за 20 лет 3.7 млн рублей.

Стоит сказать, что тянуть с ипотекой сейчас может быть не особо выгодно. С одной стороны есть вероятность, что ставка опустится еще ниже. Власти говорили о стремлении приблизиться уровню 6-7% к 2020 году. Но имеются и другие мнения. К примеру, давление санкций может вынудить регулятор повысить ключевую ставку до 7.5 п. в скором времени.

Как уменьшить переплату

Важно понять, что сэкономить на ипотеке после ее оформления сложнее, чем до. Грубо говоря, максимально сократить итоговую переплату можно, если грамотно подойти к выбору условий и прочим опциям еще до подписания договора. Но об это позже.

Если же кредит уже есть, то следует рассмотреть следующие варианты:

Досрочное погашение

В первом случае человек использует право частичного или полного досрочного погашения задолженности. Известно, что проценты заемщик платит только за фактические дни использования заемных средств. Если вносить ежемесячно не установленные платежи, а заметно больше, то и остаток долга будет уменьшаться быстрее. Значит, и последующие суммы начисленных процентов будут меньше.

Тут возникает проблема: не у всех людей есть большие деньги, чтобы использовать частичное досрочное погашения. Поэтому выходов из ситуации не так много. Есть шанс получить материнский капитал и сразу направить 453 т. р. в счет досрочного погашения и заметно сократить итоговую переплату.

Как вернуть переплату по ипотеке, или налоговый вычет

Другой вариант (но он менее эффективен) – налоговый вычет. Каждый налогоплательщик, работающий по трудовому договору, имеет право ежегодно получать денежный возврат из уплаченного налога. Максимальная сумма составляет 650 т. р. за все время, которая разбивается на несколько лет.

При зарплате заемщика в 50 т. р. он сможет каждый год в качестве вычета получать по 78 т. р. и направлять на погашение. Из года в год остаток долга будет быстрее уменьшаться.

Рефинансирование

Рефинансирование же выгодно в том случае, если текущая ставка по ипотеке заметно ниже той, по которой и оформлялся кредит. Об этом уже говорилось выше. В 2016 году люди брали ипотеку под 13%. Сегодня это можно сделать под 9%.

Для примера следует взять заем в 100 000 р. на год под 13%. При аннуитетной схеме за 12 месяцев переплата составит 7 180 руб. Но, допустим, человек гасил кредит в течение 6 месяцев, а потом ставка внезапно упала до 9%.

За 6 месяцев в качестве процентов (при ставке в 13%) заемщик переплатил 5 200 р., а остаток основного долга составил 51 600 р. Он берет в кредит эту сумму в другом банке на оставшиеся 6 месяцев, но под 9%, и использует ее для досрочного погашения долга в первом банке. Выходит, что старому банку он уже ничего не должен. Остается кредит под 9% в новом банке. Ему он за 6 месяцев переплатит 1 360 р.

За счет такого рефинансирования заемщик сэкономил более 600 рублей. Хотя это пример с малой суммой и сроком. В случае с ипотекой своевременное рефинансирование позволит сэкономить много денег. Особенно если схема погашения дифференцированная.

Важно учесть, что рефинансирование выгодно при долгосрочном кредите. Но не в том случае, когда гасить заем осталось 1-2 года.

Как сэкономить на ипотеке

В идеале думать о сокращении итоговой переплаты по займу следует до оформления кредита. Часто выходит, что люди банально не изучают предложения банков и условия, что заталкивает их в долговую яму.

На переплату влияют следующие факторы:

  1. Схема погашения. Аннуитетная схема подразумевает, что в первую очередь идет погашение процентов, а не тела кредита. Грубо говоря, ежемесячный платеж состоит из части денег остатка долга и процентов. Так вот при аннуитетной схеме большую часть платежа составляет именно процент банка.

    Со временем пропорции поменяются из-за уменьшения остатка долга, но все равно в плане переплаты выгоднее окажется другая схема – дифференцированная. При ней вся сумма кредита делится на равные части по месяцам на весь срок погашения. И уже из этих сумм высчитывается процент согласно ставке. Выходит, что остаток задолженности будет уменьшаться быстрее, значит, и сумма процентов в дальнейшем будет уменьшаться.

    К примеру, один человек взял 3 000 000 р. под 10% на 20 лет по аннуитетной схеме. Ему за все время придется отдать 3 950 000 р. в качестве процентов. Другой заемщик взял такой же заем, но по дифференцированной схеме. Его переплата окажется в размере 3 млн рублей. Это весьма внушительная экономия.

    Есть тут и минус. При дифференцированной схеме в первые несколько лет придется делать большие ежемесячные взносы. В данном примере платеж будет меняться за 20 лет от 37.5 т. р. до 12.5 т. р. Т. е. каждый последующий ежемесячный платеж будет меньше предыдущего. Первый составит 37 500 р., второй – 37 395 р., десятый – 36 500 р., сотый – 25 000 р. и т. д.

    Это нагрузка на бюджет, так как не все семьи имеют большой доход. Хотя уже через несколько лет платежи станут комфортнее. При аннуитетной схеме платежи всегда одинаковые. Если взять пример выше, то они составят 29 т. р.

  2. Ставка. Даже малейшее колебание в меньшую сторону даст плоды. Например, один человек взял те же 3 000 000 р. на 20 лет под 10%. А другой нашел банк, где ставка составляет 9%. В итоге второй заемщик переплатит на 470 т. р. меньше.
  3. Первый взнос. Чем он выше, тем меньше заемщик берет у банка под процент. Поэтому лучше накопить по возможности крупную сумму денег перед оформлением ипотеки.
  4. Срок погашения. Очень важный фактор. Чем больше срок, тем у банка больше времени для начисления процентов. Допустим, третий заемщик оформил тот же кредит в 3 млн руб. под 9%, но не на 20 лет, а на 15. Тогда его переплата составит 2 480 000, а не 3 480 000 р.

А теперь реальный пример

Алексей покупает квартиру за 2 млн в ипотеку на следующих условиях:

  • ставка в 10%;
  • первый взнос в 5%;
  • срок погашения составил 20 лет;
  • аннуитетная схема погашения.

В данном случае Алексей за все время переплатит банку 2 500 000 р. А размер ежемесячного платежа все 20 лет будет составлять 18 300 р.

Максим купил такую же квартиру, но на следующих условиях:

  • ставка в 9% (изучил максимум предложений банков);
  • первый взнос в 10% (не спешил с покупкой и накопил деньги);
  • срок погашения: 15 лет;
  • дифференцированная схема погашения.

Переплата за 15 лет составит 1 222 000 р., что в 2 раза меньше, чем у Алексея. Размер платежа постепенно будет уменьшаться с 23 500 р. до 10 000 р. (последний ежемесячный платеж).

Важно: при всех расчетах не учитывались затраты за страхование и дополнительные издержки.

Вместо вывода

Также не нужно забывать о возможном налогом вычете, который составляет 13% из стоимости жилья, купленного в ипотеку, и столько из размера уплаченных процентов по кредиту за весь срок. Вычет можно получать частями каждый год и направлять на частичное досрочное погашение. При этом есть возможность уменьшать не сумму, а срок. В таком случае и кредит будет выплачен быстрее, и уменьшение переплаты окажется максимальным.

Автор: Вадим Белов





Комментарии (0) :

Ваше имя:*
E-Mail:*
Текст комментария:*
 


Так же читают: