Как происходит процесс оценки недвижимости?

Кредит под залог недвижимости - оценка залогового объекта

При согласовании кредита под залог недвижимого имущества банковскому работнику необходимо определить допустимую величину выдаваемой денежной суммы. Для этого обязательно требуется узнать реальную стоимость недвижимости. Правильная грамотная оценка стоимости квартиры либо дома должна учитывать все характеристики и особенности конкретного объекта недвижимости.

Кто проводит оценку недвижимости?

Обычно эта процедура осуществляется квалифицированным оценщиком, экспертом в данной области. Он может работать, как индивидуальный предприниматель, быть сотрудником специализированной фирмы или входить в банковский штат. В первых двух случаях с компанией, иным юридическим лицом или предпринимателем заключается соответствующий договор на оказание услуг оценки стоимости недвижимости. Если для получения кредита под залог недвижимости за основу берётся кадастровая стоимость, её определяют сотрудники Федеральной службы кадастра.

Виды оценочной стоимости

Подходы оценки стоимости недвижимости, предоставляемой в качестве залога банку, могут отличаться. В связи с этим различают несколько видов стоимости недвижимости:

  • рыночная (показывает наиболее вероятную цену, за которую на современном рынке можно продать данное недвижимое имущество);
  • инвестиционная (определяет ценность квартиры или загородного дома (с земельным участком) для инвестиционных целей);
  • ликвидационная (денежная сумма, которую можно получить при осуществлении срочной продажи недвижимости);
  • кадастровая (стоимость, получаемая кадастровыми специалистами при проведении оценки объекта).

При проведении рыночной оценки стоимости недвижимости эксперт-оценщик руководствуется федеральным законом «Об оценочной деятельности», используя метод сравнительного анализа. Для этого производится мониторинг актуальных цен на аналогичную недвижимость и выводится некое значение, учитывающее такие факторы, как экологическая обстановка, расположение, тип, величина, общее состояние недвижимости.

Инвестиционная стоимость недвижимого объекта может отличаться от рыночной, так как основывается не на анализе похожих объектов из того же сегмента рынка. В данном случае в цену включаются та потенциальная доходность, которую может получить инвестор от эксплуатации этой недвижимости.

На ликвидационную стоимость больше всего влияет временной фактор. Это значит, чем выше срочность продажи квартиры, дома или другой недвижимости, тем ниже будет указанная цена. Оценка кадастровой стоимости недвижимости по сравнению с другими вариантами определения цены объекта залога наиболее приближена к рыночной. Она определяется с помощью метода массовой оценки, использующего укрупнённые характеристики похожих объектов (например, в расчёт включается средняя стоимость одного квадратного метра недвижимости в конкретном субъекте Российской Федерации).

Методы оценки

кредит под залог квартиры - оценка недвижимости

Метод сравнительной оценки недвижимости при оформлении кредита под залог квартиры/дома/доли в квартире основывается на сравнении с объектами-аналогами, которые имеют уже конкретную цену на рынке недвижимости. При этом аналогичной недвижимостью согласно Федеральному стандарту оценки признаётся сходный по нескольким характеристикам объект.

Доходный или маржинальный способ оценки стоимости объекта недвижимости основан на вычислении того дохода, который может быть получен в результате владения и соответствующего распоряжения оцениваемой недвижимостью. Данный метод подразделяется на два подвида: дисконтирование денежных потоков и капитализация доходов.

Прямая капитализация доходов представляет собой простое вычисление, при котором операционный доход делится на ставку капитализации, определяемую наличием и количеством экономических рисков, которые могут отрицательно повлиять на ценность недвижимости и её ликвидность.

Если денежные потоки, поступающие к владельцу недвижимой собственности, являются непостоянными и они имеют разные коэффициенты капитализации, к ним применяется дисконтирование. В результате анализа доходов с недвижимости составляется их модель, учитывающая прогноз расходов на определённый период в будущем.

Затратный метод имеет в своей основе ориентацию на стоимость земельного участка и возведения на нём аналогичного дома (объекта недвижимости). Берётся во внимание стоимость строительства с учётом всех имеющихся улучшений, но за вычетом накопленного за время эксплуатации износа. Из-за особенного подхода к оценке затратный метод можно применить только к отдельно стоящим зданиям, домам, сооружениям.

Процесс оценки недвижимости

На первом этапе оценки недвижимости определяется цель данной работы. В рассматриваемом случае ею является выдача кредита под залог недвижимости. Второй этап – договорной. Он нужен для подписания договора, определения размера затрат, а также исполнителя оценки.

Когда формальности окончены, на третьем этапе производится сбор информации, то есть данных, по которым будет определена стоимость квартиры, дома, доли недвижимости (бухгалтерские показатели, технические и эксплуатационные характеристики). На следующем этапе производится непосредственный расчёт стоимости выбранным методом.

Пятый этап заключается в расчёте условий. Например, для определения стоимости по методу капитализации обязательно нужно узнать величину коэффициента капитализации, для оценки ликвидационной стоимости – уровень износа дома за весь эксплуатационный период.

На шестом этапе, называемом «согласование», производится сравнение цены недвижимости, полученной путём нескольких разных методов, и корректировка конечной стоимости. Все эти данные входят на последнем седьмом этапе в оценочный отчёт.

Что должно получиться в конечном документе в итоге

В итоговом официальном документе, составляемым экспертом-оценщиком, присутствуют следующие данные:

  • наименование оценщика;
  • адрес и параметры оцениваемого имущества;
  • основания для проведения оценки;
  • обзор рынка недвижимости;
  • собственно оценка несколькими методами;
  • согласование результатов;
  • приложения со сведениями об исполнителе оценки и документами, касающимися процесса оценки.

Что может повлиять на стоимость

На конечную сумму, в которой выражается стоимость недвижимого оцениваемого банком объекта, могут влиять несколько факторов.

  1. Место расположения объекта. В зависимости от характера населённого пункта (большой или маленький город, село и т.д.) и состояния атмосферного воздуха, природных ресурсов на рассматриваемой территории стоимость недвижимости может меняться. Так, квартира, расположенная в экологически неблагополучном, хоть и большом городе, будет стоить меньше, чем аналогичная, но находящаяся в более чистом месте.

  2. Юридическое оформление недвижимости. Так как юридическое оформление/переоформление квартиры или дома, а также доли недвижимости может быть очень затруднено различными факторами, это напрямую влияет на цену имущества.
  3. Размер недвижимости. Количество квадратных метров, в том числе жилых (если речь идёт о жилой собственности) имеет непосредственное прямое влияние на цену. Соответственно, чем больше объект по величине, тем дороже он будет стоить.
  4. Наличие коммуникаций. Коммуникации (сантехнические и другие), как способ более комфортного проживания (для жилых объектов) или работы (для производственных, офисных помещений), играют важную роль при оценивании недвижимости для предоставления залога банку.

 

Процесс оценивания недвижимого залогового банковского имущества – важный процесс, от которого зависит величина и скорость выдаваемого под залог кредита. Получая оценку от профессионала, владелец имущества может рассчитывать на всестороннее рассмотрение вопроса реальной взвешенной цены залога.

Автор: Вадим Белов


Комментарии (0) :

Ваше имя:*
E-Mail:*
Текст комментария:*
 

Так же читают: